要拓展要通透还要省钱，柳州建面89㎡三房户型怎么选？
（柳房网讯）相信关注刚需市场的购房者会发现很多项目都对建面约87-89㎡的产品重点照顾，相当多的项目将这个面积段的户型作为起始面积段。
据柳房网数据中心统计，2020年柳州建面90㎡以下户型共成交4977套，占所有户型的16%，其中87-89㎡的住宅共成交2664套，占到建面90㎡以下住宅成交量的一半以上，是柳州小户型市场绝对的主力。
目前，柳州约有19个项目有这一面积段的户型在售，还有2个新项目也即将推出这一面积段的户型。
柳州已公布销售建面约87-89㎡户型的项目一览
为何这么多项目在规划布局时如此看重这个面积段呢？
柳州契税政策：90㎡以下住宅可省几千元
目前柳州执行的住宅契税政策是首套与第二套住宅小于等于90㎡是税率是1%，而首套大于90㎡税率是1.5%，第二套大于90㎡税率是2%，第三套以上无论什么面积税率都是3%；保障性住房税率政策等同于首套普通住宅。
柳州增量房契税政策
别小看这0.5-1%的差别，以2020年销售火爆的柳州万科城建面约89㎡户型为例，该项目这一户型成交均价7800元/㎡左右，如此一套房平均总价在69.42万元左右，首套房契税为6942元；如果面积段扩大到91㎡，单价不变，一套房总价就是70.98万元，首套房契税为10647元，2个平方米的差距可省下3705元；如果是二套房可省下7254元。
几千块的差距对于刚需和投资性购房者来说很重要，他们都是小面积段户型主要的购买人群。
柳州19个有建面87-89㎡户型在售的项目中只有3个单价破万，造成这一现象的原因在于柳州目前的首付政策是首套房单价万元以下20%，单价万元以上25%，5%的首付差价足以改变很多小户型的购买人群购房取向。
户型设计：基本能满足三口之家需要
目前柳州在售建面87-89㎡左右的户型基本能做到三房或2+1房的布局，但采光面受制于面积，东面、南面采光户型占到多数。小编建议，对于小面积段的户型来说，空间的实用性是第一位的，南北双通透阳台不是必须，东西朝向的阳台和房间根据个人需要选择，能选朝东户型尽量选朝东户型，朝西户型除非有瞰景需求尽量不要选择。
而“+1”户型需要注意阳台的墙体承重墙范围，核算好改造的范围和成本。大多数房开签订合同时不会承诺帮业主改造阳台，写进合同的户型是原始结构图，不会有多出来的房间，所以买这类户型一定要看好结构图，确定这个三房是真的三房还是“2+1”，双方没有异议了再签约。
观山福邸建面约89㎡户型主卧部分空间是用阳台改造而来
大多数能进行改造的阳台都是开放式阳台，但有些临路户型会有封闭阳台，封闭阳台是算全面积的，这对实际得房有一定影响，有的项目同一个户型的建筑面积有差异就是因为有的楼栋靠近路边。
目前柳州市场上在售的建面87-89㎡户型设计风格迥异，有老城区纯刚需小户，有新区瞰景小宅，小编选取比较代表性的5套户型解析它们的差异。
柳州万科城
参考价格：带装修7500-8600元/㎡
项目地址：柳州市柳北区白露大道二期1号
柳房网提供购房热线：400-878-0772 转 103
推荐户型：怡景A户型/建面约89㎡/三房两厅一卫
柳州万科城是2020年度柳州单盘成交面积榜冠军，“7”字头起住大品牌带装修房，加上全新的滨江西版块等都是它热销的原因。
A户型在2020年发售的三个组团均有发售，属于典型的小面积段东西朝向户型，所以尽量选朝东户型。以装修建议图所示的朝东户型为例，它没有近年流行的阳台拓展结构，但是西面的次卧与厨房开窗是朝北，主卧与相连的次卧飘窗皆朝东，这使得它的各个空间都有不错的采光角度。
从空间来看，约3.5米开间的阳台连接客厅与餐厅，厨房出入口与餐厅垂直，减少传统小户型容易受到空气污染的问题。主卧开间约3米、纵深约3.65米，两间次卧建面8㎡左右，功能性大于空间性，实际使用要注意各房间空间的分配。
柳州万科城建面约89㎡户型样板间实景
鼎华城
参考价格：均价7200元/㎡
项目地址：柳州市柳北区双冲大桥北端滨江西路沿江带
柳房网提供购房热线：400-878-0772 转 108
推荐户型：D2户型/建面约89㎡/2+1房两厅一卫
提到柳州万科城就不得不提它旁边的鼎华城，二者都是刚需定位的旧改项目，都位于柳江河畔，但产品设计差异较大。
D2户型在项目多个楼栋都有分布，与万科城不同的是它的房间是沿南面分布的，并且有建面更大的96㎡房间沿北面分布版本。当然从采光面来看，主要是朝西北与东南，一定程度可以减少阳光直射的困扰。
从8#楼的D2户型来看，装修建议图标注的阳台实际上是封闭阳台，真正的阳台是卫生间南面的次卧，也就是“+1”结构，改造后的这个次卧建面约8.12㎡左右，可以双向采光。
鼎华城D2户型的主卧比万科城的A户型更大，它的开间约3.2米、纵深约4.4米，能更好照顾小家庭使用。主卧与客厅之间的次卧也比万科城的次卧大一些，开间达到3米，两间卧室都有飘窗。
与万科城A户型相比，鼎华城的D2户型客厅开间就比较小了，只有约3.3米，显然这个户型更注重房间休息。客厅与餐厅一线也更短一些，布局更紧凑。厨房出入口是朝向餐厅的，要注意吸油烟机的配置。整体比万科城A户型更“刚”。
鼎华城样板间实景
红星天悦
参考价格：6800-8600元/㎡
项目地址：柳州市柳东新区文林路与安泰路交叉口
柳房网提供购房热线：400-878-0772 转 357
推荐户型：A1户型/建面约89㎡/三房两厅两卫
红星天悦A1户型是建面约89㎡的“+1”户型中代表，它可以通过巧妙的设计将结构图上的三房一卫结构改成了三房两卫结构，与万科城、鼎华城不同的是它是南北朝向的，理论上实用性与舒适度都更胜一筹。
需要注意的是这种需要自己动手改造的户型需要业主与房开、装修公司协商好，改造也是有一定成本的，改造中涉及的承重墙要保护好。
从结构图上可以看出，这个户型南面的两个阳台可以分别与客厅、主卧整合，主卧北面扩展出一个卫生间，改造完后主卧开间约3.2米、纵深约4.1米，客厅开间约3.6米，景观阳台纵深约1.6米，业主也可以根据自己需求进行更符合实际需要的改造。
没有进行改造的两个次卧都是配备带飘窗，需要时可以连飘窗一同拓展。
红星天悦A1户型样板间实景
联发山水间
参考价格：7000-8500元/㎡
项目地址：柳州市静兰桥东侧和源路沿江200米
柳房网提供购房热线：400-878-0772 转 138
推荐户型：7#二单元建面约89㎡/三房两厅两卫
如果说不想为改造折腾，那么联发山水间这个建面约89㎡的户型可以纳入你的选择范围，这个户型实际上是建面约90-92㎡的略微缩小一点版本，目前7#楼的这个户型货量已经不多，考虑到项目未售楼栋还比较多，今后还会有类似户型补充。
虽然基本上没有拓展设计，但是联发山水间这个户型主要区域的实得空间并不小。比如客厅与餐厅一线是大通厅布局，阳台开间约3.5米，通厅布局可以使没有受到阳光直射的餐厅也能享受更好的光照。
主卧开间约3.3米、纵深3.25米。南面两间卧室都带飘窗，觉得空间还不够可以适当改造。北面次卧面积不大，只有约6.48㎡，但是足够方正，作书房足够。
户型是这个面积段少有的带原生两个卫生间的户型，相对一些需要自己动手改造的户型，它的装修会更省事、也更安全。
联发山水间样板间实景
大都沁园
参考价格：带装修11000-12000元/㎡
项目地址：柳州市桂柳路36号
柳房网提供购房热线：400-878-0772 转 123
推荐户型：2#4#楼F户型/建面约88.01㎡/两房两厅两卫
同样是原生双卫生间，大都沁园的F户型就是一个纯朝东的户型，并且是13层、两梯三户的楼栋，居住密度更低。
从户型图来看，户型的的西北阳台可以改造为房间，改造后的房间建面近8㎡。户型的主要采光面在东面，阳台开间约3.6米、纵深约1.5米，对接通厅布局的客厅与餐厅，客厅开间比同类户型略大，家庭娱乐不局促。
主卧开间约3.3米、纵深约3.8米，在同类户型中属于中等偏大水平。主卧与客厅之间的次卧开间约2.7米。次卫位于户型中部，功能布局侧重于易用性。
大都沁园是带装修交付，所以要对这个户型做一定改造一定要和房开协商好，西北面的阳台、东面的飘窗、中间卫生间与次卧的出入门如果进行二次改造也要核算好成本、规划好方案，避免发生不必要的烦恼。
大都沁园样板间实景
来源：柳房网（微信编辑：李忆萍 文/韦亚）
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